公開日：2023/09/12
カテゴリー：相続不動産のお悩み解決コラム, 相続不動産の売却
今日のテーマは、「失敗しない不動産売却」についてお話しいたします。
私どもへご相談に来る多くのお客さまから、過去の不動産売却の結果について「あまり満足できなかった」「失敗したんです」という話をよく聞いています。
それにはやはり共通の理由があります。
今回は、不動産売却で失敗しないための「やってはいけないこと７選」を不動産売却のプロがお伝えいたします。
ぜひこれらを踏まえて、不動産売却を成功させて参りましょう！
１.不動産価格を不動産業者任せにしない！
最近は一括査定など複数の不動産会社に同時に査定依頼をすることができる便利なサービスが増えてます。
その中で不動産会社がそれぞれ価格を出してくれるわけですが、その価格を判断する基準を自分の中で持っておく必要があります。
例えば3,000万、3,100万、3,500万と３社から査定が出たときに、ついつい高い査定金額のところがいいんじゃないかなとなってしまいがちなんですが、自分が事前に不動産の相場を知っておけば、この3,500万というのが本当に正しい数字なのか、あるいは3,000万というのが少し低すぎる数字なのかと言う判断ができるようになります。
一般的に不動産を買う時は高い買い物をしたくないので、多くの方が相場と言うものを調べてから購入すると思います。
逆に売却する時は、この相場を調べない方がとても多いです。
「必ず自分でも不動産の相場を把握する。」これをやってほしいと思います。
2.不動産業者を査定価格の高さだけで選ばない！
不動産業者の選択は非常に重要です。
信頼性や実績、評判を確認して複数の業者を比較検討することをお勧めします。
ですが、それを査定価格の金額だけで決めてしまう方が結構多いです。
不動産会社が出す査定価格は「これくらいの価格で売れるだろう」という予想価格でしかないですし、何よりも横行しているのが選任媒介契約をとるために釣りの査定価格・・なんていうことも少なくありません。
一度、媒介契約を結んでしまうと、売れなくて値段を下げていったとしても不動産会社を途中で変えるという選択をされるお客様は、多くありません。
売れないのはわかっているのに、他の不動産会社よりもいかにも高く売れるようなトークでいわゆる高取をする不動産業者が一定数いるのも事実です。
3.仲介手数料やその他オプションサービスにつられない！
仲介手数料半額、無料とういう広告を見たことはありませんか。
それ以外にも「売却をする際のクリーニングサービス」「プロのカメラマンが写真を撮ってくれるサービス」そういったものもうちで媒介契約を結んでくれれば無料でやります、とういうサービスが最近増えていると思います。
それらは全て悪いというわけではないのですが、少し考えてみてください。
仲介手数料半額、仲介手数料タダ・・これも不動産業界の裏事情がありまして、仲介手数料を売主さんからもらわないと言うことは、買主さんからは必ずもらわないと不動産会社はタダ働きになってしまいます。
一般的に情報を公開せず、自分のところに来たお客さんにだけ物件を紹介する。
「買主から100％仲介手数料がもらえる仕組みで売却をする。」こういうやり方もあります。
そうすると、一般公開をして多くの方へ情報を開示した売り方をした時よりも、価格が下がってしまうことは多くあります。
そのために損をしてしまうお客様も少なからず居るということになってしまいます。
仲介手数料半額、タダと言ったところにつられて不動産会社を選ばないようにすることをお勧めします。
4.名前をきいたことがある、大手と言うことだけで選ばない！
不動産は一つの大きな資産になりますので、みなさん「失敗したくない。騙されたくない。」こう言う心理が起きると思います。
それだけに、大手は安心というのが多くの方にイメージされているんじゃないかと思います。
ですが、一般の方にはあまり知られていませんが、この不動産業界において大手が「お客様の囲い込み」と言って、自分達の狭い範囲だけでの売却活動をしたり、お客様の都合よりも自分達の営業マンの数字などを優先して売却しているケースが少なくありません。
大手ということだけでは、安心では無いことを覚えてください。
５.売却価格だけで手取り額を把握しないこと！
不動産売却には、手数料や税金がかかることがあります。
これらの費用を適切に計算して事前に把握しておくことが重要です。
不動産売却をして利益がでると譲渡所得税という税金がかかります。
この譲渡所得税というのは２０％～４０％とかなりの金額になることも多いので、いくらで売るかということ以上に実際で手取りでいくら残るのかということが大事になってきます。
3,000万円で売却できたから、3,000万円手に入ると思っていたのに、実際には2,500万円しか残らなかった・・というのはよくある話です。
6.税金を不動産会社任せにしない！
譲渡所得税の計算については、不動産会社でなく税理士に確認することが重要です。
「不動産会社さんには税金はかからない。といわれた・・」「なんとか特例が使えます。と言われていたのに、税務署に相談して使えないことがわかった。」と言うことが結構あります。
不動産のプロがいっていることだから間違いないとは思わずに、是非、税金のことについては税理士に確認しておくことをお勧めします。
不動産会社は税金の知識がない業者さんも一定数いますので、ご注意ください。
７.期限ぎりぎりに売却をしてはいけない！
不動産売却は買い手方がいる取引になりますから、こちらの希望どおりのスケジュールで売却ができるかということは、やってみないとわかりません。
どうても短期間で売却しないといけないんだという時はあるかと思うんですが、できるだけ余裕を持ったスケジュールで売却活動をされるのをお勧めします。
短期間で売却しなければいけないとなると、どうしても安くなってしまったり、買取の不動産業者に安く買い取られてしまうことがあります。
一般的には販売活動を開始してから、３ヶ月くらいはみておいた方がいいです。
また、契約から決済いわゆる引渡しまでも、同じく２，３ヶ月くらいはかかりますので、半年くらいは少なくともかかるということで準備をされることをお勧めします。
まとめ
①お客様本位で考えてくれる信頼できる不動産会社をまず探しましょう。
②不動産会社任せにしないこと。
③しっかりと自分も不動産会社の言ってることややってることをチェックできるくらいの勉強をする。
我々は税理士事務所も併設している不動産会社ですので、もし私共の取り組みにご興味のある方は、ご相談お待ちしております。
→相続不動産のお悩み解決チャンネル「【失敗しない不動産売却】やってはいけないこと７選を専門家が解説！」
松本 直之
宅地建物取引士・FP・賃貸経営管理士・シニアライフカウンセラー。
積水ハウス株式会社に25年間勤務。退職後、2020年6月に株式会社スリーウェイズを設立。また、一般社団法人相続終活サポート協会の理事として高齢者の終活も支援している。
